Споры в сфере долевого строительства многоквартирных жилых домов

Отказ во включении в Реестр обманутых дольщиков

Расторжение договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома (далее - ДДУ) не является безусловным основанием отказа во включении в Реестр пострадавших соинвесторов при наличии критериев, установленных приказом Минрегиона России от 20.09.2013 г. № 403 (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 06.04.2016 г. № 46-КГ15-36)

Отказ во включении в Реестр обманутых дольщиков по мотиву незаключенности договора при длительной просрочке застройщика в его исполнении является незаконным, т.к. обстоятельства незаключенности ДДУ не имеют правового значения для внесения в Реестр, имеет значение длительная просрочка сдачи дома (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26.08.2015 г. № 46-КГ15-15)

Исходя из существа договора, договор инвестирования может подпадать под действие ФЗ-214, в связи с чем невозврат уплаченных гражданином денежных средств позволяет включить его в Реестр пострадавших соинвесторов (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.02.2016 г. № 46-КГ15-35)

Исходя из существа договора, договор займа также может подпадать под действие ФЗ-214, в связи с чем невозврат уплаченных гражданином денежных средств позволяет включить его в Реестр обманутых дольщиков (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16.12.2015 г. № 46-КГ15-25)

Наличие существенных условий в договоре долевого участия строительства многоквартирного дома позволяет признать его основным; несоответствие застройщика предъявляемым законом к застройщику требованиям не является основанием к отказу во включении в Реестр пострадавших соинвесторов (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25.05.2016 г. № 55-КГ16-4)

Возмещение убытков за просрочку сдачи дома, включая неустойку

Основанием взыскания неустойки за просрочку сдачи дома в эксплуатацию является виновное противоправное нарушение обязательства. Определение окончательного размера неустойки судом не свидетельствует о несоблюдении досудебного порядка. Штраф по части 6 ст. 13 Федерального закона 214-ФЗ взыскивается судом во всех случаях при отсутствии отказа от иска (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26.04.2016 г. № 44-КГ16-2)

Несоответствующая закону сделка в сфере ДДУ может быть оспорена и признана таковой лишь по иску гражданина. В связи с наличием всех существенных условий предварительный договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома признан основным. Отсутствие сведений о предоставлении земельного участка для строительства, отсутствие у застройщика разрешения на строительство и т.п. документации не освобождают застройщика от исполнения своих обязательств в сфере долевого участия в строительстве МКД (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.01.2016 г. № 5-КГ15-196)

Споры о правах на объекты строительства и их качестве

В случае ликвидации застройщика и передачи объекта незавершенного строительства другому лицу (в данном случае - ЖСК) гражданином подается иск о признании права собственности на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли общей долевой собственности на объект незавершенного строительства. При этом, непринятие исполнившего свои обязательства по ДДУ гражданина в члены ЖСК не влияет на объем его прав (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.10.2015 г. № 89-КГ15-10)

Технический и кадастровый паспорта жилого дома, выданные БТИ до приема МКД  в эксплуатацию, недействительны. В случае неправильного распределения имущества в выстроенном МКД с регистрацией этого в ЕГРП и лишении собственника владения этим имуществом надлежащим способом защиты будет виндикационный иск с требованием о признании за собой права собственности (оспаривание записи в ЕГРП не обязательно) (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.07.2015 г. № 18-КГ15-81)

Если стороны о том не условились, то при определении харакеристик объекта долевого строительства нельзя применять Инструкцию о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденную приказом Минземстроя России от 04.08.98 г. № 37, т.к. для отношений между дольщиками и застройщиками она не носит обязательного характера (Инструкция устаналивает понижающий коэффициент на вспомогательные помещения, соответственно снижая и их цену) (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 20.10.2015 г. № 82-КГ15-4)

Суды двух инстанций пришли к выводу о заключении сторонами не договора целевого займа (передачи денежных средств с возвратом либо их, либо квартиры), а договора долевого участия в строительстве жилого дома, который, в свою очередь, является незаключенным как не прошедший государственную регистрацию. Суды также сослались на избрание истцом ненадлежащего способа защиты права - о взыскании долга и процентов, - что само по себе является самостоятельным основанием к отказу в иске. Верховный суд с квалификацией не согласился, рекомендовав установить, какое в действительности соглашение заключили стороны, для чего следует выяснить не только буквальное значение условий договора, но и общую волю сторон с учетом цели договора. Целевое назначение переданных истцом денежных средств и возможность уплаты долга как деньгами, так и квартирой не опровергают заключение именно договора займа (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.11.2015 г. № 19-КГ15-26)