Лишиться и купленной квартиры, и денег из-за продавца-мошенника не смогут теперь честные покупатели. В Гражданский кодекс внесены поправки, которые ограничивают возможность изъятия жилья у добросовестных новоселов. Закон вступает в силу с января 2020 года одновременно с новым порядком получения компенсаций из казны за потерю жилья
В ГК РФ появился термин - кого следует считать "добросовестным" приобретателем квартиры: установлено, что этот тот, кто купил или получил жилье, полагаясь на данные Единого госреестра недвижимости (ЕГРН). Исключением из правила станут случаи, когда в судебном порядке доказано, что новый владелец знал или должен был знать об отсутствии у предыдущего "владельца" права на отчуждение квартиры. Как отметил председатель комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников, основные сложности с защитой прав добросовестных приобретателей были связаны как раз с толкованием понятия "добросовестности".
Также введено ограничение на истребование квартир у честного нового владельца госорганами (муниципальными образованиями, субъектами РФ, Российской Федерацией). Такое бывает, если выясняется, что жилье было когда-то незаконно приватизировано или зарегистрировано в реестре - к примеру, на основании подложных документов или из-за мошеннических действий самих чиновников. Теперь суд должен будет отказывать в подобных исках, если прошло более трех лет с момента госрегистрации права собственности первого добросовестного приобретателя.
Внесение поправок в ГК связано в том числе с решением Конституционного суда 2017 года. Тогда в КС обратился москвич, купивший квартиру, которая, как выяснилось позже, была оформлена "наследниками" по поддельным документам (на самом деле у собственника наследников не было, квартира должна была стать выморочным имуществом). Спустя двадцать лет после его кончины по иску Департамента городского имущества Москвы районный суд постановил выселить новых владельцев, а квартиру признать собственностью города. Однако КС указал на необходимость пересмотра этого решения и признал, что отдельные положения ГК не соответствуют Конституции.
Предполагается, что поправки в кодекс будут способствовать, в числе прочего, более оперативной работе госорганов по установлению и оформлению прав на выморочное имущество.
Поправки вступят в силу одновременно с введением нового порядка выплаты компенсаций из казны РФ добросовестным приобретателям недвижимости за утрату права собственности. Если квартира оказалась с "криминальным" прошлым и позже была изъята в пользу законного собственника, неудачливый владелец может потребовать у виновника ситуации компенсировать ущерб. В случаях же, когда в течение полугода со дня предъявления исполнительного документа сумму не взыскали или взыскали лишь часть - можно потребовать выплатить эти деньги из казны РФ. Размер компенсации может быть равен сумме реального ущерба либо кадастровой стоимости жилья. Как пояснили в пресс-службе Минэкономразвития, исполнение судебных актов производится в течение трех месяцев со дня поступления документов на исполнение.
После выплаты компенсации право требовать возмещение ущерба от виновников переходит к Российской Федерации. Сейчас Минфином разрабатывается проект постановления, устанавливающий порядок учета перешедших к РФ таких прав.
Те, у кого жилье было изъято в собственность государства до вступления поправок в силу, могут обратиться с требованием компенсации из казны в течение трех лет - до 2023 года.
При этом с января вступает в силу и норма закона о госрегистрации недвижимости, вводящая возможности предъявления регрессных требований Росреестром, если возмещение ущерба Российской Федерацией было связано с его деятельностью. Росреестр может предъявить такое требование, например, к органу власти или местного самоуправления (если такие убытки возникли из-за признания судом незаконным акта органа власти) или к лицу, выполнявшему кадастровые работы и предоставившему недостоверные данные для внесения записи в ЕГРН.
Возможность получения компенсации из казны была у лишившихся жилья покупателей и раньше, но вызывали вопросы ее размер и условия выплаты.
"До принятия этих законодательных решений сохранялась неопределенность в возможности получения компенсации за утрату права на жилое помещение в вопросе о том, связывается ли это с действием или бездействием органа регистрации прав, - говорит руководитель Департамента недвижимости Минэкономразвития России Алексей Бутовецкий. - Кроме того, сама сумма, гарантированная государством лицу, потерявшему жилое помещение - не более миллиона рублей - не давала возможности приобрести жилье". Новый закон, по словам Бутовецкого, предусмотрел возможность получения компенсации независимо от действий органа регистрации прав, а также увеличил размер компенсаций. "Принятые законы практически сводят на нет возможность истребования жилых помещений у добросовестных приобретателей со стороны органов публичной власти", - подчеркивает Бутовецкий.
Российская газета, 2 января 2019 г.
Речь идёт о законопроекте, который на этой неделе прошёл второе чтение в Госдуме. Документ внесли в нижнюю палату парламента летом 2017 года во исполнение решения Конституционного суда по делу Александра Дубовца.
Тогда КС признал, что практика применения п. 1 ст. 302 ГК об истребовании государством имущества у добросовестного покупателя не соответствует основному закону.
Как следует из законопроекта, приобретатель признаётся добросовестным, если при покупке имущества он полагался на данные госреестра, пока в судебном порядке не доказано, что «он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у лица, от которого ему перешли права на него». Суд будет отказывать в истребовании недвижимости, если после внесения данных о первом добросовестном покупателе в госреестр прошло более трёх лет.
Как передаёт «Коммерсант», глава комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников упоминал ранее принятые поправки к закону о госрегистрации недвижимости, которые вступят в силу в 2020 году. Государство пообещало выплачивать компенсации добросовестным покупателям жилья, если его у них отобрали по суду, а они не смогли взыскать убытки с продавца. «Это достаточно серьёзная защита. Если тот закон о компенсации и этот закон вступят в силу, то они начнут работать», – заявил Крашенинников. По словам депутата, за компенсацией в течение трёх лет смогут обратиться и те, кто лишился имущества до 2020 года.
«Если речь идёт о споре между частными лицами, то это хорошая мера. Но в ситуациях, когда с иском об истребовании квартиры обращается государство, эта конструкция не имеет смысла: государство отбирает у человека квартиру, а тот через суд может получить от государства её стоимость. Это бессмысленный размен, в ходе которого человека выкидывают на улицу непонятно ради чего», – сказал руководитель судебной практики Института права и публичной политики Григорий Вайпан. По его словам, главная цель собственника – возврат квартиры, в то время как государству она сама по себе не нужна.
Председатель правления АНО «Центр защиты жилья и жилищных прав» Светлана Гладышева отметила, что в принятом во втором чтении законопроекте ничего не сообщается о предельных сроках, в течение которых государство должно оформить имущество в свою собственность. Между тем в постановлении КС по делу Александра Дубовца одна из причин, что п. 1 ст. 302 ГК не соответствует Конституции, – бездействие публично-правового образования в части установления и надлежащего оформления своего права собственника.
«Бездействие публично-правового образования фактически способствует появлению мошенников. При этом никаких сроков для принятия решения государством в законопроекте не появляется», – сообщил бывший уполномоченный по правам человека Москвы Александр Музыкантский, который занимался делами добросовестных приобретателей в Общественной палате РФ. Зато в законопроекте есть определение добросовестного приобретателя. «Это шаг вперёд, но теперь резко возрастает ответственность регистраторов, потому что теперь добросовестность приобретателя будет напрямую зависеть от того, какая запись внесена регистратором в реестр», – считает Музыкантский. По его мнению, это требует ужесточения ответственности за внесение заведомо подложных сведений в реестр.
Право.ru, 6 декабря 2019 г.
Семья из Москвы подала жалобу на нормы Гражданского процессуального кодекса (ГПК) и федеральных законов «Об исполнительном производстве» и «О Конституционном суде»
Семья Однодворцевых из Москвы оспорила в КС конституционность ч. 1 ст. 439 ГПК, п. 4 ч. 1 ст. 43 ФЗ «Об исполнительном производстве», а также ч. 3 и 5 ст. 79 ФКЗ «О Конституционном суде», которые в совокупности не позволяют прекратить исполнительное производство против них, передаёт «Коммерсант».
Дело в том, что Валерий Однодворцев купил квартиру, которая ранее «выбыла из владения города Москвы помимо воли владельца» в результате незаконной приватизации. В 2010 году Преображенский районный суд Москвы признал Однодворцева добросовестным приобретателем жилья, отклонив иск департамента жилищной политики и жилфонда города о выселении семьи Однодворцевых из квартиры. Но позднее судебная коллегия Мосгорсуда по гражданским делам приняла новое решение, удовлетворив требования департамента, опираясь на п. 1 ст. 302 ГК («Истребование имущества от добросовестного приобретателя»). Спустя шесть лет в отношении семьи открыли исполнительное производство.
Летом 2017 года КС признал практику применения п. 1 ст. 302 ГК неконституционной. Норму оспорил заслуженный строитель Александр Дубовец, который оказался последним покупателем квартиры москвича, умершего в 1994 году и не имевшего наследников. Жильём по поддельным документам завладели мошенники и стали перепродавать его, в какой-то момент квартиру купил Дубовец. В постановлении КС по его делу говорится, что если квартира выбыла из владения государства из-за ненадлежащего выполнения органами власти своих функций, то истребовать эту жилплощадь у добросовестного покупателя нельзя. КС сослался в том числе и на практику ЕСПЧ, где считают, что «истребование жилого помещения по иску публично-правового образования при условии неоднократной проверки самими органами публичной власти… документов и сделок, заключённых в отношении соответствующего объекта, влечёт непропорциональное вмешательство в осуществление права собственности на жилище».
«Мы подали в суд заявление о прекращении исполнительного производства против семьи Однодворцевых, поскольку выселение этих людей после 22 июня 2017 года будет противоречить правовой позиции КС», – рассказал руководитель судебной практики «Институт права и публичной политики» Григорий Вайпан, представляющий интересы заявителей. По его словам, суды общей юрисдикции и Верховный суд им отказали. «Суды считают, что постановление КС по делу Александра Дубовца касается только Александра Дубовца», – отметил Вайпан. По словам юриста, Однодворцевы живут под угрозой выселения более девяти лет, для их семьи из шести человек эта квартира является единственным жильём.
Летом 2019 года в Госдуме прошёл первое чтение законопроект, в котором говорится, что государство не вправе истребовать жилое помещение, выбывшее из владения РФ или её субъекта, от добросовестного приобретателя. «Ко второму чтению профильный комитет (по госстроительству и законодательству) предлагает убрать этот запрет, а вместо него ввести трёхлетний срок на истребование имущества. То есть в течение трёх лет государство может, как и прежде, выселить добросовестного приобретателя по суду», – сказал Григорий Вайпан. По его мнению, такой вариант будет означать открытое игнорирование постановления КС.
Работает на Сайт-Менеджере