Во исполнение п. 3 "б" поручения Президента РФ от 02.12.2014 г. № Пр-2783 разработан проект Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации»

проект

РОССИЙСКАЯ  ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ  ЗАКОН

О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации»

Статья 1.

Внести изменения в статью 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1, ст. 15; № 52, ст. 5597; 2006, № 27, ст. 2881; 2007, № 1, ст. 14; № 49, ст. 6071; 2009, № 19, ст. 2283; 2010, № 6, ст. 566; № 32, ст. 4298; 2011, № 23, ст. 3263; 2012, № 41, ст. 5524; № 53, ст. 7596; 2013, № 8, ст. 722; № 14, ст. 1651; № 23, ст. 2866; 2014, № 30 ст. 4218; № 49, ст. 6928; 2015, № 27, ст. 3967), изложив ее в следующей редакции:
"Статья 7.
1. Жилые дома, использовавшиеся в качестве общежитий для проживания работников предприятий, учреждений и организаций, утрачивают статус общежития при передаче таких домов в муниципальную или частную собственность.
 2. При передаче жилых домов, указанных в части 1 настоящей статьи, в муниципальную собственность они приобретают статус жилищного фонда социального использования и с гражданами, проживающими в жилых помещениях в таких домах, заключаются договоры социального найма.
3. При передаче жилых домов, указанных в части 1 настоящей статьи, в частную собственность с гражданами, проживающими в жилых помещениях в таких домах, заключается договор найма на условиях, аналогичных условиям договора социального найма,  включая установление размеров платы за пользование жилым помещением, платы за содержание жилого помещения и платы за коммунальные услуги, в случае, если вселение гражданина в жилое помещение в таком доме имело место до государственной регистрации права собственности на жилой дом.
4. Договор социального найма или договор найма жилого помещения на условиях, аналогичных условиям договора социального найма, на жилые помещения в жилых домах, указанных в части 1 настоящей статьи, после передачи их соответственно в муниципальную или частную собственность заключается с гражданами, вселенными на законных основаниях. Критерии законности вселения и пользования гражданами жилыми помещениями в общежитиях в случае отсутствия (несохранности) документов о вселении устанавливаются Правительством Российской Федерации.
5. Объединение помещений в жилых домах коридорного типа, расположенных на одном этаже, в коммунальную квартиру допускается только при соблюдении установленных санитарных и технических требований путем проведения реконструкции (перепланировки, переустройства). Под жилым домом коридорного типа для целей настоящей статьи понимается жилой дом, в котором вход во все жилые помещения, расположенные на одном этаже подъезда, осуществляется непосредственно из общего коридора. Под коммунальной квартирой для целей настоящей статьи понимается квартира, обеспечивающая возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), в которой проживают два и более пользователя и (или) собственника, не являющихся членами одной семьи, на основании отдельных договоров социального найма, найма или на основании права собственности на отдельные жилые помещения в квартире (комнаты).
6. Положения части 5 настоящей статьи распространяются на отношения, возникшие до ее вступления в законную силу.
7. В случае вселения в жилое помещение, расположенное в жилом доме, указанном в части 1 настоящей статьи, нескольких граждан, не являющихся членами одной семьи, с такими гражданами заключается договор найма на условиях, аналогичных условиям договора социального найма, включая установление размеров платы за пользование жилым помещением, платы за содержание жилого помещения и платы за коммунальные услуги. При этом нанимателями по указанному договору являются все граждане, проживающие в данном жилом помещении. Взаимные требования и обязанности (ответственность) нанимателей и наймодателя (собственника жилого помещения) являются солидарными".

Статья 2.

Статью 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (Российская газета, 1993, 10 января, № 5; Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, № 21, ст. 1918; 2004, № 35, ст. 3607; 2008, № 24, ст. 2797; 2012, № 43, ст. 5783) дополнить абзацем 5 следующего содержания:
«Право на приватизацию занимаемых (ранее законно предоставленных) жилых помещений в жилых домах, использовавшихся в качестве общежитий для проживания работников предприятий, учреждений и организаций, переданных в частную собственность организаций, сохраняется за гражданами, вселенными в жилые помещения в указанных домах до государственной регистрации права собственности на жилой дом».

Статья 3.

Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 сентября 2016 года.

          Президент
Российской Федерации                                                В.Путин



ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ  ЗАПИСКА
к проекту Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации»

Согласно ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (в ред. федерального закона от 02.10.2012 г. № 159-ФЗ) (далее - Вводный закон к ЖК РФ) к отношениям по пользованию жилыми помещениями, находившимися в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшимся в качестве общежитий, и переданных в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях.
Действующая редакция данной нормы недостаточно конкретна. Исключив жилые помещения в общежитии из специализированного жилищного фонда, она не содержит положения об утрате статуса общежития всем жилым домом.
Кроме того, она не регулирует правовой статус жилых помещений в бывших «ведомственных» общежитиях, переданных в частную собственность (приватизированных предприятиями), учитывая, что сделки приватизации общежитий без согласия проживающих в них граждан являются недействительными в силу ничтожности в связи с нарушением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий и приватизации жилищного фонда, а проживающие в таких жилых помещениях граждане сохраняют все жилищные права, в том числе право на приватизацию жилого помещения в соответствии со ст. 18 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Поэтому предлагается установить, что жилые дома, использовавшиеся в качестве общежитий для проживания работников предприятий, учреждений и организаций, утрачивают статус общежития при передаче таких домов в муниципальную или частную собственность и приобретают статус жилищного фонда социального использования.
Кроме того, согласно сформировавшейся практике Верховного Суда РФ, на отношения по проживанию граждан в жилых помещениях в бывших общежитиях как переданных в муниципальную собственность, так и в нарушение законодательства переданных не в муниципальную, а в частную собственность приватизировавшегося предприятия – владельца общежития, распространены положения Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма (при условии вселения граждан в общежитие до государственной регистрации права собственности на жилой дом).
Учитывая невозможность заключения договора социального найма на жилое помещение в частном жилищном фонде, предлагается определить вид заключаемого с такими гражданами договора как договор найма на условиях, аналогичных условиям договора социального найма, включая установление размеров платы за пользование жилым помещением, платы за содержание жилого помещения и платы за коммунальные услуги, т.к. они вселялись в общежитие как в объект специализированного жилищного фонда, не находившийся в частной собственности организации. К тому же, общежития не являются гостиницами или доходными домами и статьей 19 ЖК РФ отнесены к жилищному фонду социального, а не коммерческого использования.
Граждане же, вселенные в данные общежития после возникновения права собственности организации на жилой дом, вселялись уже в жилой фонд коммерческого предприятия, в связи с чем их проживание регулируется нормами Гражданского кодекса РФ о договоре найма.
Законопроект устраняет существующую в правоприменительной практике неопределенность в вопросе о распространении к отношениям по пользованию жилым помещением норм Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма в зависимости от периода вселения гражданина: до приватизации предприятия либо до государственной регистрации за ним права собственности на здание в установленном законом порядке.
Поскольку единственным доказательством существования подлежащего государственной регистрации права на недвижимое имущество является его регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, периодом вселения граждан по договору найма на условиях, аналогичных условиям договора социального найма, определен период до государственной регистрации права собственности на здание в установленном законом порядке.
Дополнением нового абзаца в статью 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» регламентирована основанная на ст. 18 данного Закона и существующая в правоприменительной практике возможность приватизации занимаемых (ранее законно предоставленных) гражданами жилых помещений в жилых домах, использовавшихся в качестве общежитий для проживания работников предприятий, учреждений и организаций, переданных в частную собственность, в случае их вселения в жилые помещения в указанных домах до государственной регистрации права собственности на жилой дом. Данная норма актуальна в случае продления срока приватизации жилищного фонда после 1 марта 2016 г. После истечения срока приватизации жилищного фонда она утратит силу вместе со статьей 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
Учитывая отсутствие в некоторых случаях не по вине граждан документов о вселении (которые по действовавшему законодательству им не выдавались и ответственность за несохранность которых граждане не несут), законопроект управомочивает Правительство Российской Федерации определить для таких случаев критерии законности вселения и пользования жилыми помещениями проживающими в них гражданами с целью недопущения нарушения прав добросовестных граждан, с одной стороны, и возможных злоупотреблений со стороны недобросовестных, с другой.
Законопроектом установлена возможность образования в бывших «ведомственных» общежитиях коридорного типа коммунальных квартир только в случае соблюдения установленных санитарных и технических требований при их создании, включая необходимость проведения реконструкции (перепланировки, переустройства) в установленном порядке.
Учитывая уже состоявшееся преобразование большинства бывших «ведомственных» общежитий коридорного типа в коммунальные квартиры размером с весь этаж, данной норме придана обратная сила с целью восстановления жилищных прав граждан, проживающих в жилых помещениях, ставших частью коммунальной квартиры, нарушенных несоблюдением санитарных и технических требований при образовании такой коммунальной квартиры. Одновременно даны отсутствующие в федеральном жилищном законодательстве понятия жилого дома коридорного типа и коммунальной квартиры.
В случае вселения и проживания в одном жилом помещении граждан, не являющихся членами одной семьи (так называемое вселение на «койко-место»), с ними предлагается заключать один договор найма на все жилое помещение как с отдельными нанимателями на условиях, аналогичных условиям договора социального найма,  включая установление размеров платы за пользование жилым помещением, платы за содержание жилого помещения и платы за коммунальные услуги. Одновременно определена солидарность взаимных требований и обязанности (ответственности) нанимателей и наймодателя (собственника жилого помещения).


ПЕРЕЧЕНЬ
актов федерального законодательства, подлежащих признанию утратившими силу, приостановлению, изменению или принятию в связи с принятием Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации»

Принятие Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» не потребует признания утратившими силу, приостановления или изменения актов федерального законодательства. Потребуется принятие постановления Правительства Российской Федерации, определяющего критерии законности вселения и пользования гражданами жилыми помещениями в общежитиях в случае отсутствия (несохранности) документов о вселении.


ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ
к проекту Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации»
 
Реализация Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» не потребует расходов из федерального бюджета.